La loi Malraux

A compter du 1er janvier 2009, le régime de déduction des charges dit « Malraux » est transformé en réduction d’impôt sur le revenu. Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux dépenses portant sur des immeubles pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à  compter du 01/01/2009. Cette nouvelle réduction d’impôt est égale à :  30% du montant des dépenses de travaux de restauration complète d’un immeuble bâti lorsque celui-ci est situé dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé, et à 22% du montant de ces mêmes dépenses lorsque l’immeuble est situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) dans la limite annuelle de 100 000 € de dépenses.

A. Les bénéficiaires

La réduction d’impôt bénéficie aux personnes physiques et aux associés personnes physiques de certaines sociétés, à condition que ces personnes soient domiciliées fiscalement en France (au sens de l’article 4B du CGI). Les contribuables qui détiennent le bien en indivision peuvent, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, bénéficier de la réduction d’impôt. Dans ce cas, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt calculée sur la fraction correspondant à ses droits dans l’indivision et dans la limite de la quote-part du plafond applicable correspondant à ces mêmes droits.

B. Les immeubles concernés

Localisation des immeubles

Les immeubles concernés par cet avantage fiscal doivent être situés : – dans un secteur sauvegardé; – dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP); – dans un quartier ancien dégradé (défini par décret)

Affectation des immeubles

L’ancien régime « Malraux » était réservé aux propriétaires bailleurs de locaux affectés à l’habitation avant et après la réalisation des travaux. La nouvelle réduction d’impôt est étendue aux locaux affectés à un usage autre que l’habitation  n’ayant pas été originellement destinés à l’habitation. Cette extension a pour but de faciliter les restaurations complètes des immeubles dont le rez-de-chaussée est souvent affecté à un usage professionnel. En revanche, l’avantage fiscal ne s’applique pas à la transformation de locaux à usage d’habitation en locaux professionnels.

C. Nature de l’opération

L’opération doit être réalisée en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti et avoir été déclarée d’utilité publique. Par conséquent sont exclus les travaux qui ne permettent qu’une restauration partielle d’un immeuble bâti. En revanche il n’est pas nécessaire que les travaux portent sur toutes les parties de l’immeuble (si certaines ne nécessitent pas d’intervention). Pour bénéficier de l’avantage fiscal, la restauration de l’immeuble doit être déclarée d’utilité publique.

D. Dépenses éligibles

1. Dépenses de réparation et d’entretien (a du 1° du I de l’article 31 du CGI)
2. Primes d’assurance (a bis du 1° du I de l’article 31 du CGI)
3. Dépenses d’amélioration afférentes à des locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (b du 1° du I de l’article 31 du CGI)
4. Dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, à l’exclusion des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (b bis du 1° du I de l’article 31 du CGI)
5. Impositions autres que celles incombant normalement à l’occupant perçues au profit des collectivités locales (c du 1° du I de l’article 31 du CGI)
6. Frais de gestion (e du 1° du I de l’article 31 du CGI)
7. Provisions pour dépenses de la copropriété, sous réserve que ces provisions aient été effectivement versées par les propriétaires et employées par le Syndic ou l’association foncière urbaine (AFU) au paiement de ces dépenses.
8. Intérêts d’emprunt : les dépenses de droit commun non reprises dans le champ de la réduction d’impôt « Malraux » restent déductibles des revenus fonciers (intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de l’immeuble)
9. Frais d’adhésion à l’association foncière urbaine (AFU)

Pour être éligibles à la réduction d’impôt, les dépenses doivent être supportées à compter soit de la date de délivrance du permis de construire, soit de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable et jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivante. Les contribuables pourront donc bénéficier d’un avantage fiscal pendant quatre années d’imposition au maximum.

E. Engagement de location

1. La location doit prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux.
2. La durée d’engagement de location est de 9 ans.
3. Lorsque les dépenses de restauration portent sur un local à usage d’ habitation, le propriétaire prend l’engagement de le louer nu, à usage de résidence principale du locataire.
4. La location est interdite à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.

F. Règles de non cumul

1. Il est interdit de cumuler le bénéfice de la réduction d’impôt « Malraux » avec les réductions d’impôt octroyées au titre des investissements locatifs dans le secteur du tourisme, dans les résidences hôtelières à vocation sociale, ou les investissements outre-mer.
2. Les dépenses éligibles bénéficiant de la réduction d’impôt « Malraux », ne peuvent faire l’objet d’aucune déduction pour la détermination des revenus fonciers.

Le non respect des engagements de location entraîne la perte des incitations fiscales.